ความน่ากลัวของการทำอสังหาฯ
ไม่ใช่ “ความเสี่ยง”
แต่เป็น “ความไม่รู้” ต่างหาก
ไม่ใช่ “ความเสี่ยง”
แต่เป็น “ความไม่รู้” ต่างหาก
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายคนที่อาจจะกำลังไปได้สวยในเรื่องของการลงทุน แต่เพราะด้วย “ความไม่รู้” ก็ทำให้สะดุดได้เหมือนกัน อาจไม่ทันได้คาดคิดว่าความเสี่ยงนั้นไม่ได้มาจากการลงทุนด้านการก่อสร้างเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากหน่วยงานที่มีความสำคัญอย่างมากต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ “สรรพากร”
เมื่อทำการซื้อขายจนเกิดรายได้ขึ้นมาแล้วก็คงปฏิเสธไม่ได้เช่นกันว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์นั้นจะถูกพ่วงตามมาด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ อีกทั้งยังยากที่จะหลีกหนี ฉะนั้นจึงต้องกลับมาทบทวนกับตนเองแล้วว่าการโอนกรรมสิทธิ์หรือการซื้อขายบ้านในนามของบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลนั้นแบบใดสามารถลดค่าใช้จ่ายได้มากกว่ากัน
เมื่อทำการซื้อขายจนเกิดรายได้ขึ้นมาแล้วก็คงปฏิเสธไม่ได้เช่นกันว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์นั้นจะถูกพ่วงตามมาด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ อีกทั้งยังยากที่จะหลีกหนี ฉะนั้นจึงต้องกลับมาทบทวนกับตนเองแล้วว่าการโอนกรรมสิทธิ์หรือการซื้อขายบ้านในนามของบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลนั้นแบบใดสามารถลดค่าใช้จ่ายได้มากกว่ากัน
เมื่อมองเห็นถึงข้อได้เปรียบและข้อเสียเปรียบแล้ว จึงอยากให้เห็นถึงความแตกต่างว่าการดำเนินงานในรูปแบบใดที่ถือว่าเป็นการช่วยเหลือในเรื่องของค่าใช้จ่ายและการแบกรับด้านภาษีได้มากกว่าหรือน้อยกว่ากันด้วย ซึ่งสามารถอธิบายเป็นประเด็นได้ดังนี้
1. ภาษีเงินได้
โดยทั่วไปแล้วการคำนวณภาษีเงินได้เพื่อชำระภาษีสิ้นปีสำหรับบุคคลธรรมดานั้นจะอ้างอิงตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่เป็นราคากลางซึ่งใช้สำหรับการคำนวณอัตราค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของภาครัฐรวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในขณะที่ภาษีเงินได้ของนิติบุคคลจะอ้างอิงจากราคาการซื้อขายจริงหรือราคาประเมินที่สูงกว่าในอัตรา 1%
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นไม่มีความแตกต่างระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ซึ่งอัตราภาษีจะอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินที่สูงกว่า แต่ถ้าในกรณีของบุคคลธรรมดาก็ต้องกลับมาดูอีกทีว่ามีระยะเวลาในการถือครองทรัพย์สินนานเกิน 5 ปีหรือเปล่า หากเกินจะได้รับการยกเว้นในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะแต่จะได้ชำระค่าอากรแสตมป์แทนในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายและราคานั้นต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินนั่นเอง
คลิกที่รูปภาพเพื่ออ่านรายละเอียด
เรียนหลักสูตรอสังหาฯ แบบบุฟเฟต์
เรียนหลักสูตรอสังหาฯ แบบบุฟเฟต์
3. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ถ้าพูดตามความเป็นจริงแล้วจะมีอัตราค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 2% แต่ในส่วนนี้นั้นจะถือว่าเป็นความรับผิดชอบของทั้งฝ่ายเจ้าของโครงการและผู้ซื้อบ้านที่จะต้องร่วมกันจ่ายคนละครึ่งนั่นก็คือฝ่ายละ 1%
แต่บางครั้งเพื่อเป็นการส่งเสริมการขาย บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายเจ้าจะนิยมใช้คำว่า “ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน” ซึ่งนั่นหมายความว่าผู้ขายจะเป็นคนแบกรับค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ทั้งหมดเอง แต่ในปัจจุบันก็ได้มีการลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนให้เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น จึงเป็นการเอื้ออำนวยข้อเสนอของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นโดยที่ยังได้จ่ายค่าธรรมเนียมน้อยกว่าที่ควรจะได้จ่ายในอัตรา 1% ด้วยซ้ำ
แต่บางครั้งเพื่อเป็นการส่งเสริมการขาย บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายเจ้าจะนิยมใช้คำว่า “ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน” ซึ่งนั่นหมายความว่าผู้ขายจะเป็นคนแบกรับค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ทั้งหมดเอง แต่ในปัจจุบันก็ได้มีการลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนให้เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น จึงเป็นการเอื้ออำนวยข้อเสนอของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นโดยที่ยังได้จ่ายค่าธรรมเนียมน้อยกว่าที่ควรจะได้จ่ายในอัตรา 1% ด้วยซ้ำ
คลิกที่รูปภาพเพื่ออ่านรายละเอียด
เรียนหลักสูตรอสังหาฯ แบบบุฟเฟต์
เรียนหลักสูตรอสังหาฯ แบบบุฟเฟต์
4. ภาษีสิ้นปี
สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งเน้นไปที่การค้าและแสวงหาผลกำไรจะต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นี้ไปรวมกับเงินได้อื่น ๆ เพื่อยื่นภาษีเงินได้ตอนครึ่งปีและสิ้นปี ตามรูปแบบของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภงด.90 และ ภงด.94 โดยอ้างอิงจากราคาประเมินไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง แต่โดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนหลายคนมักจะสับสนในเรื่องของภาษีสุดท้ายว่าหากเป็นการซื้อขายทรัพย์หรือที่ดินทรัพย์ที่ได้มาในรูปแบบของมรดกหรือได้มาโดยเสน่หาจะไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปี
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกำหนดไว้ว่าเป็นภาษีสุดท้าย เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก แลอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไรเท่านั้น
แต่กรณีสร้างบ้านขาย “ไม่ได้รับยกเว้น” และจะต้องนำไปยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภงด.90 และ 94 โดยรายได้ที่ต้องนำไปยื่นภาษีบุคคลธรรมดาสิ้นปี ให้ใช้ราคาที่อ้างอิงจากราคาประเมินกรมธนารักษ์โดยไม่ได้อิงตามราคาซื้อขาย
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกำหนดไว้ว่าเป็นภาษีสุดท้าย เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก แลอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไรเท่านั้น
แต่กรณีสร้างบ้านขาย “ไม่ได้รับยกเว้น” และจะต้องนำไปยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภงด.90 และ 94 โดยรายได้ที่ต้องนำไปยื่นภาษีบุคคลธรรมดาสิ้นปี ให้ใช้ราคาที่อ้างอิงจากราคาประเมินกรมธนารักษ์โดยไม่ได้อิงตามราคาซื้อขาย
. . .
จะเห็นได้ว่าเรื่องภาษีไม่ใช่เรื่องไกลตัวเราเลย โดยเฉพาะกับคนที่เป็นเจ้าของกิจการหรือคนที่เพิ่งจะก้าวขึ้นมาเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ วันนี้อาจจะค่อนข้างพอใจกับผลกำไรที่ได้มา แต่นั่นคงไม่ใช่หลักประกันว่าในอนาคตจะยังเป็นแบบนั้นอยู่ เพราะไม่แน่ว่าถ้าถูกเรียกตรวจสอบขึ้นมาความคุ้มค่านั้นจะเรียกว่าคุ้มอยู่หรือเปล่า ถ้าไม่อยากเจ็บกับเรื่องภาษีอยู่ซ้ำแล้วซ้ำเล่า ก็ควรปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่มีอยู่ให้ถูกต้องตั้งแต่แรกจะดีกว่า จะได้ไม่ต้องมานั่งเสียใจภายหลัง…
คลิกที่รูปภาพเพื่ออ่านรายละเอียด
เรียนหลักสูตรอสังหาฯ แบบบุฟเฟต์
เรียนหลักสูตรอสังหาฯ แบบบุฟเฟต์